Monday, 1 November 2010

在英國買房子

選擇環境
買房子時,先到有興趣的地區看看環境,或在網路上查詢,英國朋友們最常使用的購屋網站為Right move,從這跟仲介接洽,房屋仲介的網站也會貼有相關資料(如樓層平面圖、地點、坪數等),約好碰面時間,就可以開始找房子了。

接洽仲介
通常仲介會先問幾個要點:房子找多久了、多少錢的房子、其他需求(如分隔式廚房,有無陽台,花園等,找的是屋子還是公寓,公寓的話要看公有公寓嗎)。公有公寓多數比較便宜,主要也是因為政府擁有補助出租給低收入或需要幫助的人,也因為如此,素質不是非常好,同棟公寓也同住個人或家庭問題造成的無法有正常工作的住戶。

接洽銀行
接洽銀行貸款事宜也要同時進行,除了各大銀行如Natwest、HSBC等,報紙上也會以利息推薦貸款排名。有些銀行可以透過電話同意貸款,有些則需要面談。大致上都要紀錄收支項目及款項、薪水借貸等來決定可以借你多少,其他如HSBC審查比較嚴格,除了問健康方面的問題以外,也會要求你要有個人保險。

銀行會寄一封「原則同意」信件來,這封信可以用來與仲介交涉。他們會比較樂意把房子賣給事項都準備好的買主。

接下來便要找律師。承辦產權轉讓事務的律師角色,負責與賣方律師交涉,或向地方政府索取土地圖表、租契等。律師會先報價,通常會問你房子大約價格。最好是上網查詢比價幾家律師事務所。各家律師費通常大同小異,不過有些律師有特別的產權轉許可證,有些沒有;沒有的也沒關係。找的律師也不一定要在同個城市,這些律師直到轉讓都不需要露面的,平時用email或電話保持聯繫。

手續過程:
1. 確認想要買的地區後,向負責那區的不同房屋仲介登記,讓他們把合要求的房子訊息email給你
2. 在看房子時,千萬守住底線,不要太早讓仲介知道你可以付出多少。買主要記得的守則是:仲介是為賣方工作,不是為你。處處保持禮貌,但不要太過於相信他給的意見輕易受擺佈。
3. 交涉時,不要在房子的當天做決定。若是有興趣的房子,也不要顯示過於興奮(仲介都看在眼裡而想盡辦法要儘快成交),誠實回答,說雖然有興趣,但還是要做考慮。
4. 價格談判時,開價先以少於出價的5-10%為原則漸進。若是剛好遇到其他買主出價,可以問仲介賣方多少願意出讓。這時,不一定是喊高價的人吃香,若是賣方急著賣,會找沒有其他房屋責任的(若有自己房子要賣的買主,不一定可以很快成交)或是貸款已經準備好的,而仲介的佣金是只有幾百磅的差價而已。房子內的傢具等,是不包括的,有想要的東西,也要在這時候說明清楚。
5. 雙方同意後,得趕緊通知銀行及律師最後同意的價格。仲介要律師連絡資料來開始房子買賣過程
6. 接洽銀行辦理房子調查手續,平均有三種調查方式可以選:標準調查、買主報告及結構調查。價格不同,調查的仔細度也不同。買的若是老房子,結構調查才能檢查出一些肉眼看不到的問題,雖然貴些,不過若是買到結構潰爛的舊房子,那後悔也來不及了。調查報告會建議什麼該修,這時可以再度跟賣方做交涉。
7. 買房子最花時間的地方,就是催律師。雙方律師有時會同時在等對方回覆而停擺。難怪英國買房子需要到三個月的時間。
8. 租契土地的房子,律師負責檢查契約並郵寄一份給你。
Freehold意旨擁有房子及土地
Leasehold意旨租契土地的房子,類似租房子一樣,只不過是比較長的契約。契約更新很花錢,找房子時最少要80年以上的契約。有些房子看似便宜,通常都是因為契約要到期了。

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